קרדיט: FreeDigitalPhotos.net
אני מקבל פה המון בקשות לבחינת תמהילים שבניתם או שהיועץ משכנתאות בנה עבורכם ואתם רוצים לקבל עליהם את דעתי.
קודם כל, אני חושב שזה מבורך ואתם מוזמנים להמשיך ולשאול את דעתי (לא שאני כזה "גאון", אני פשוט מאמין גדול בלשאול ולהתייעץ בתחומים שאנחנו פחות מבינים בהם).
דבר אחד שגיליתי מכל השאלות האלו הוא שהבנקים או לפעמים יועצי המשכנתא הפרטיים שלכם מצליחים לבלבל אתכם, חלקם עושים זאת בתום לב וחלקם איך נגיד, ממש לא !
אני לא נתפס פה ליועצי המשכנתאות בבנקים או ליועצי המשכנתאות הפרטיים ולכן אני אדבר עליהם בגוף אחד ואקרא להם ה"יועצי המשכנתא".
מה קורה בפועל?
אתם עומדים לקחת משכנתא, ביררתם קצת מידע באינטרנט, שאלתם חברים, הגעתם לפגישה בבנק למשכנתאות לקבל הסבר על המשכנתא וכו' וכו'…
הבנתם שתמהיל משכנתא זה הדבר שהוא הכי חשוב במשכנתא שלכם ולכם הקדשתם לא מעט זמן ומחשבה לבניית תמהיל נכון וטוב שיהיה מותאם לכם באופן אישי.
אתם מגיעים איתו לבנק ומבקשים הצעת מחיר (ריביות) ופה מתחילה הבעיה, אם הבנק או היועץ הפרטי "לא אוהב" את התמהיל הוא פשוט משנה לכם אותו (כלומר, מערבב לכם מחדש את המסלולים, מפה בא השם "שיטת הבלנדר")
למה שהבנק לא "יאהב" את התמהיל?
לכל בנק יש יתרון יחסי על המתחרה שלו, ישנם בנקים שהריביות אצלם מאוד נמוכות בקל"צ וישנם בנקים שהריביות אצלם מאוד נמוכות במשתנה כל חמש ולכן כל אחד "סוחב" אתכם למקום בו הוא חזק ומנסה להוכיח לכם שהוא זול יותר מהמתחרה.
אם הגעתם לבנק וביקשתם הצעה לתמהיל כזה:
1/3 פריים
1/3 קל"צ
1/3 משתנה כל חמש
והבנק יודע שהריביות שלו בקל"צ מאוד גבוהות מול המתחרה, הוא מייד משנה לכם את התמהיל לתמהיל משכנתא אחר לגמרי ומשכנע אתכם שהתמהיל שבניתם (או שהבנק הקודם בנה עבורכם) הוא ממש לא מתאים לכם ולכן לא כדאי לכם לקחת אותו אלא הוא יציע לכם תמהיל משכנתא שממש ממש מתאים לצרכיכם (הבעיה שבתמהיל הזה הוא נותן לכם מסלולים ש"נוח" לו לתת לכם ושהוא יודע שלבנק שתגיעו אחריו יהיה קשה להתמודד עם הריביות שהוא נתן)
ומה קורה בבנק הבא?
שוב אותו הסיפור, אתם חוזרים לבנק שהייתם בו עם תמהיל חדש והוא עוד פעם מנסה לשכנע אתכם שזה ממש לא תמהיל עבורכם ומושך "את השמיכה" לכיוון שלו.
מה הבעיה פה ומה אני מציע לעשות?
ישנן שתי בעיות גדולות בסיפור הזה:
- אתם לא נצמדים לתמהיל שטוב עבורכם, אלא מתבלבלים בין מספר תמהילים חלופיים ונוטים לעשות החלטות שגויות (הרי כל הנושא גם ככה מבלבל, אז הזגזוג הזה בין תמהיל לתמהיל רק עודה עוד יותר בלאגאן)
- אתם לא באמת עורכים סקר מחירים, כי אי אפשר להשוות "תפוזים לאגסים" ובמקרה שלנו אי אפשר להשוות מל"צ (משתנה לא צמודה) לקל"צ (קבועה לא צמודה).
מה אני מציע לעשות?
קודם כל, תתעלמו מהריביות שמציעים לכם. זה לא מעניין אתכם אם הציעו לכם קבועה ב- 3% או ב- 2.5%, בשלב הראשון תתמקדו בדבר אחד בלבד והוא: לבנות תמהיל משכנתא.
את הבניה אתם יכולים לעשות על ידי איש מקצוע חיצוני (יועץ משכנתאות פרטי, למרות שגם פה יש לא מעט אינטרסנטיים שפועלים בדיוק כמו שהבנקים) או על ידי היועצים בסניפים ובעיקר על ידי עבודת למידה עצמית שבה תכירו את המסלולים, תבינו מה הם אומרים (איפה הפלוסים והמינוסים בכל אחד מהם) ומה אתם צופים להמשך חייכם.
תבינו,
בניית תמהיל משכנתא זה דבר מורכב מאוד שמצריך שילוב של ידע בעולם המשכנתאות מצד אחד ויכולת ניבוי של השוק מצד שני (מה יקרה לריבית? למדד? וכו').
לתוך המשוואה הזו אתם צריכים להכניס את מאפיינכם האישייים (בזבזניים / רווחיים) ויכולת ניבוי מה יקרה לכם בהמשך הדרך (תוספת שכר, פיטורים צפויים, הכנסות ממקורות אחרים וכו').
לאחר שתעשו את כל זה, תלכו שוב לבנקים ואז תבקשו לקבל הצעות מחיר.
אם יועץ המשכנתאות (הפרטי או בבנק) יגיד לכם שאתם טועים וזה לא מתאים לכם, אל תתווכחו יותר מדי. פשוט תגידו שאתם מוכנים לקבל הצעת מחיר על התמהיל שהוא מציע אבל אתם גם מבקשים לקבל הצעת מחיר על התמהיל שאתם הצעתם (ככה תדעו מהו היתרון היחסי שלו ולמה הוא "מושך את השמיכה" לכיוון מסלולים אחרים).
אל תצאו מהבנק עם תחושה שלא קיבלתם את מה שרציתם כי אין סיבה לכך, בנק שלא מסוגל להציע לכם ריביות טובות בתמהיל שבניתם הוא כנראה בנק שלא מתאים לסוג הלוואה כמו שלכם (הרי אמרנו בתחילת המאמר שלכל בנק יתרון יחסי במסלול אחר ולכן לא כולם מתאימים לכל הלקוחות).
מקווה שהבנתם את הרעיון, מאוד חשוב לי שתקדישו זמן לבניית התמהיל ושזה יהיה החלק המרכזי במשכנתא שלכם, את הריביות תמיד אפשר להוריד אחרי זה, את התמהיל קשה מאוד לתקן.
הפוסט שיטת הבלנדר – למה יועצים בבנקים עשויים לבלבל אתכם? הופיע ראשון במשכנתאמן